Vendre son appartement ou sa maison : conseils et astuces

Vendre son appartement ou sa maison prend du temps… et mobilise de l’énergie ! Vos objectifs : en obtenir le meilleur prix, le plus rapidement possible. Et d’autant plus si la vente de votre bien immobilier conditionne votre emménagement dans un nouveau logement. Comment vendre son appartement dans les meilleures conditions ? Découvrez nos conseils et astuces pour mener votre projet à bout en toute sérénité.

Comment vendre son appartement ?

Vendre son appartement se fait en 5 étapes :

1. Vous estimez la valeur du bien immobilier pour fixer le prix de vente.
2. Vous décidez de confier ou non la transaction à un agent immobilier.
3. Vous faites réaliser les diagnostics obligatoires.
4. Vous faites le tri dans les offres pour choisir le meilleur candidat.
5. Vous signez un avant-contrat, puis vous signez la vente définitive chez le notaire.

1. Fixez le prix de vente

Comment déterminer le prix au moment de vendre son appartement ? Vous avez plusieurs solutions.

• Réalisez une estimation en ligne. Attention, sans avoir visité le bien immobilier, il est difficile d’estimer sa valeur au plus juste.
• Faites appel à un ou plusieurs professionnels de l’immobilier. Quid en cas d’écarts de prix entre les différentes estimations ? Fiez-vous à votre instinct ! Si vous êtes pressé de vendre, ne surestimez pas votre bien immobilier. Si au contraire vous avez le temps, vous pouvez tenter une estimation à la hausse.
• Evaluez votre ben immobilier eu égard aux prix du marché. De nombreux sites proposent des baromètres des prix de vente au mètre carré. Vous pouvez vous baser sur ces informations pour fixer un prix de vente réaliste.

Quoi qu’il en soit, vous vous apercevez rapidement de la justesse du prix que vous affichez. Si les visites et les offres tardent, vous avez peut-être surévalué votre bien immobilier…

2. Vendre son appartement avec ou sans agence : faites le bon choix

Les avantages à vendre son appartement par agence :

• Vous économisez du temps et de l’énergie sur la mise en ligne de l’annonce, les coups de téléphone avec les candidats, les visites…
• L’agence dispose d’un fichier de candidats qualifiés : vous vous offrez la possibilité de conclure plus vite la transaction.
• L’agent immobilier, en tant que professionnel, vous conseille et vous accompagne à toutes les étapes de la vente. Il peut notamment rédiger lui-même le compromis.

L’inconvénient à vendre son appartement par agence : vous perdez le montant des frais d’agence.

Si vous êtes pressé de vendre, un coup de pouce d’un professionnel peut être utile. Si votre bien immobilier semble facile à vendre, et que vous avez le temps et l’envie de vous en occuper, vendre par vous-même est plus avantageux sur le plan financier.

3. Faites réaliser les diagnostics techniques

Pour vendre son appartement, le vendeur doit être en mesure de mettre à disposition les diagnostics immobiliers obligatoires suivants :

• Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep).
• L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
• L’état relatif à la présence de termites.
• L’état de l’installation intérieure de gaz, lorsque le logement compte des équipements au gaz.
• L’état des risques naturels et technologiques, sous réserve que le bien immobilier se situe dans une zone à risque.
• Le diagnostic de performance énergétique ou DPE.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité.
• Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
• La surface loi Carrez de l’appartement dans le cadre d’une vente de logement en copropriété.
• L’information sur la présence d’un risque de mérule, lorsque le bien immobilier se situe dans une zone concernée.

Vous devez faire effectuer les diagnostics par une entreprise ou un artisan certifié.

4. Choisissez bien votre acquéreur

Vous avez reçu plusieurs offres ? Vous êtes nécessairement tenté de choisir le candidat qui propose le meilleur prix.

Attention ! Si un candidat présente un meilleur dossier qu’un autre – pas de condition suspensive, apport personnel important… – il peut être judicieux de le privilégier, pour être sûr d’aller au bout de la vente.

5. Signez !

Les modalités juridiques pour vendre son appartement se décomposent en 2 étapes :

1. Signature d’un avant-contrat.
2. Signature de la vente définitive par acte authentique. Vous signez obligatoirement devant notaire.

Vendre son appartement rapidement : les astuces à connaître

Vous êtes pressé de vendre ? Voici 4 astuces à retenir…

Vendez au bon moment

Certaines périodes sont plus propices pour vendre son appartement. Vous vendez un logement familial ? Privilégiez le printemps, pour vendre au moment de la rentrée scolaire. Vous vendez un bien immobilier dans un lieu touristique ? Vendez en haute saison, pour attirer plus d’acquéreurs potentiels.

Mettez votre bien immobilier en valeur

Parfois quelques petits travaux peu coûteux peuvent permettre d’accélérer considérablement le processus au moment de vendre son appartement. Votre objectif : créer le coup de cœur chez le candidat ! Mettez en valeur les espaces, dépersonnalisez la décoration, créez une atmosphère chaleureuse… ne laissez rien au hasard, la 1^ère impression est souvent la bonne.

Communiquez dans une juste mesure

Sachez qu’un bien affiché sur tous les sites et dans toutes les vitrines des agences peut effrayer les acheteurs, qui craignent un défaut caché. Veillez donc à limiter la communication, voire à créer la rareté. Misez en tout état de cause sur des visuels de qualité sur votre annonce de vente.

Ne soyez pas fermé aux négociations

Vendre son appartement oblige souvent à négocier le prix : les négociations font partie du jeu ! Ne soyez pas réfractaire, surtout si le candidat a l’air solide et fiable, au risque de passer à côté d’une vente.

Vendre son appartement : FAQ

Mandat exclusif ou mandat simple : comment vendre son appartement par agence ?

En choisissant de vendre son appartement par agence, un autre choix se pose : quel type de mandat signer ? Vous avez 3 possibilités :

• Le mandat simple : vous pouvez mettre en concurrence plusieurs agents immobiliers, sans limite de nombre. Vous pouvez également procéder par vous-même : diffusion d’annonce, visites, conclusion de la vente…
• Le mandat exclusif : l’agent immobilier mandaté est seul autorisé à vendre votre bien. Vous ne pouvez pas faire appel à une autre agence, et vous ne pouvez pas vendre par vous-même. Si vous ne respectez pas les termes du mandat exclusif, vous risquez de devoir verser à l’agent mandaté le montant de ses honoraires à titre de dommages et intérêts. Attention : le mandat exclusif, en règle générale, vous engage sur 3 mois.
• Le mandat semi-exclusif : l’agent immobilier mandaté est le seul professionnel à pouvoir vendre votre appartement. Vous vous laissez néanmoins la possibilité de vendre par vos propres moyens.

Le vendeur a tendance à multiplier les agences pour vendre son appartement vite. Ce n’est pas nécessairement la bonne option. L’exclusivité peut d’autant plus motiver l’agent immobilier, qui trouvera plus rapidement un acquéreur. Le mandat simple offre toutefois l’avantage de communiquer à plus grande échelle. La semi-exclusivité est une bonne alternative, puisque le vendeur se laisse l’opportunité de vendre son appartement seul, sans payer de frais d’agence.

Promesse unilatérale de vente ou compromis : quel avant-contrat privilégier ?

La promesse unilatérale de vente (PUV) et le compromis de vente sont les 2 avant-contrats au choix, indispensables pour vendre son appartement. Ils précèdent la signature de l’acte authentique, et permettent de purger le droit de préemption de la commune d’une part, de lever les conditions suspensives de vente d’autre part.

Quelle différence entre PUV et compromis ?

• PUV : seul le vendeur s’engage à vendre. S’il refuse, il risque le versement de dommages et intérêts ou la vente forcée. Si l’acheteur n’achète pas, il doit simplement verser l’indemnité d’immobilisation, d’un montant égal à 10 % du prix de vente.
• Compromis : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter. Si les conditions suspensives sont levées, la vente doit être réitérée par acte authentique. A défaut, la partie qui revient sur son engagement doit indemniser l’autre – la vente forcée peut être prononcée en justice.

Le compromis de vente, qui engage l’acheteur, sécurise mieux le vendeur.

Quel délai pour vendre son appartement ?

Il est difficile d’estimer la durée nécessaire pour vendre son appartement. Sur un marché tendu, où l’offre est inférieure à la demande, il n’est pas rare d’obtenir une offre d’achat dès les 1^ers jours de mise en vente. A l’inverse, vous pouvez attendre plusieurs mois avant d’avoir une offre.

Sachez quoi qu’il en soit qu’entre l’offre et la signature définitive, un délai relativement long s’écoule.

1^ère étape : vous acceptez l’offre en la contresignant. A partir de ce moment, insistez auprès de votre agent immobilier ou de votre notaire pour signer rapidement l’avant-contrat – promesse ou compromis. Une fois l’avant-contrat signé, comptez environ 3 mois avant de signer l’acte authentique. Ce délai de 3 mois permet de lever la préemption et les conditions suspensives, le cas échéant.

Qui paye les frais de notaire et les frais d’agence ?

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Comptez environ 8 % du prix de vente.

Les frais d’agence, en règle générale, sont à la charge du vendeur qui a mandaté l’agent pour vendre son appartement. Sachez néanmoins que certains acheteurs concluent un mandat de recherche : ils missionnent l’agent immobilier de leur trouver un bien. Dans ce cas, l’acheteur paye les frais d’agence.

Quelle taxe sur la plus-value immobilière ?

Vendre son appartement ou sa maison principal et vendre une résidence secondaire : le coût n’est pas le même ! Sachez que l’Etat taxe les ventes de résidences secondaires. On parle d’impôt sur la plus-value immobilière. Si l’appartement ou la maison que vous vendez constitue votre résidence principale, vous êtes exonéré.

L’acheteur peut-il se retirer avant la signature de l’acte authentique ?

Vous avez signé le compromis de vente ? Attention ! La vente n’est pas encore parfaite, 2 types d’évènements peuvent contrecarrer vos plans.

1. L’acheteur use de son droit de rétractation. Il peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat.
2. Les conditions suspensives ne sont pas réalisées. Obtention d’un financement bancaire, validation d’un permis de construire, réalisation d’une vente… l’avant-contrat peut contenir des conditions suspensives. Si elles ne sont pas réalisées à la date prévue, l’acheteur peut valablement renoncer à acheter.

C’est pourquoi il est primordial de bien choisir son acheteur au moment de vendre son appartement !