Le DPE vierge est-il réglementaire ?

Le DPE – diagnostic de performance énergétique – informe les candidats acquéreurs ou locataires sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. Au-delà de l’impact environnemental, ce document vous indique notamment si le bien immobilier à louer ou à acheter est bien isolé : vous en déduisez votre niveau de confort thermique d’une part, votre budget chauffage d’autre part. Ces informations sont précieuses pour vous projeter dans votre futur logement… Le problème : certaines annonces affichent un DPE vierge, sans mention des lettres (de A à G) qui permettent de classer le bien immobilier. Dans quels cas le DPE vierge est-il autorisé ? On vous explique !

L’intérêt du diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique répond à plusieurs problématiques d’actualité :

• Il permet de mesurer la quantité de gaz à effet de serre émise par le bâtiment. Les données sont alors transmises à l’ADEME, pour en tirer les conclusions utiles dans un contexte d’urgence écologique.
• Le DPE permet d’estimer les coûts à prévoir pour se chauffer. Dans la mesure où le budget chauffage des ménages reste un sujet préoccupant au moment de se loger, cette estimation permet de comparer utilement les biens immobiliers : vous privilégierez un logement mieux classé, ou envisagerez les travaux adaptés pour limiter les déperditions de chaleur et réduire ainsi vos factures !

Pour ces motifs, le DPE est obligatoire sur les annonces de vente et de location – à l’exception des locations de courte durée. La loi impose en outre de faire établir le diagnostic par un professionnel certifié, pour vous assurer une information fiable. A noter : le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. En cas de travaux de rénovation, le propriétaire ou le bailleur aura néanmoins tout intérêt à faire refaire le DPE pour améliorer sa note et communiquer une information à jour. L’annonce affiche :

• L’étiquette énergie, qui attribue une note de A à G pour mesurer la consommation énergétique du logement.
• L’étiquette climat, qui attribue une note de A à G pour indiquer le taux d’émissions de gaz à effet de serre.

Mais vous constaterez que certaines annonces ne comportent pas ces informations. C’est notamment le cas du DPE vierge : les étiquettes apparaissent barrées sur l’annonce, et aucune lettre n’est attribuée. La mention « DPE vierge » est alors accompagnée de la mention « consommations non exploitables ». Ce cas de figure trouve son origine dans les méthodes de calcul de la performance énergétique des bâtiments.

Les méthodes de calcul

La loi met 2 méthodes de calcul à disposition du diagnostiqueur :

• La méthode 3CL (Consommation Conventionnelle des Logements): c’est un logiciel qui évalue la performance énergétique du logement, sur la base des caractéristiques techniques du bâtiment. Le résultat obtenu donne une estimation de la consommation dans le cadre d’une utilisation « standard ».
• La méthode sur facture : le diagnostiqueur fournit les résultats sur la base de la quantité d’énergie effectivement consommée. Il a pour cela recours aux factures de chauffage des 3 dernières années.

Attention ! Le diagnostiqueur ne choisit pas librement la méthode à utiliser. En effet, il établit par défaut son diagnostic sur la base de la méthode 3CL. Si et seulement si cette 1^ère méthode de calcul n’est pas possible eu égard aux caractéristiques du bâtiment, il a recours à la méthode sur factures. C’est cette 2^nde méthode qui peut donner lieu à un DPE vierge.

Un diagnostic aux multiples enjeux

Le DPE vierge pose problème dans la mesure où il s’abstient de fournir des informations pourtant essentielles.

• Sur la base des lettres de notation affichées sur l’annonce, vous pouvez comparer plusieurs biens immobiliers pour mieux choisir.
• L’évaluation des dépenses annuelles vous donne une idée du budget énergétique à prévoir dans votre futur logement.
• Le diagnostic ne se contente pas d’attribuer une note, il l’explicite et vous conseille ! Vous disposez par exemple de recommandations d’experts pour améliorer la performance énergétique du logement à acheter – mise en œuvre de systèmes de chauffage à énergies renouvelables, par exemple.

A ce jour, le DPE n’a qu’une valeur informative. Au vu de ses enjeux, la loi prévoit que les informations délivrées seront opposables à compter de 2021 : cela signifie que vous pourrez vous retourner contre votre bailleur ou votre vendeur si vous observez une différence majeure entre les résultats du DPE et la réalité au moment d’habiter le logement.

Autre évolution prévue à l’horizon 2022 : les biens immobiliers qui consomment plus qu’une valeur seuil légale devront faire l’objet d’un audit plus avancé. Le sort du DPE vierge, pour sa part, n’est pas encore réglé. Au-delà du manque d’information, vous vous heurtez à un obstacle plus concret, le cas échéant : le DPE vierge vous ferme l’accès au prêt Action Logement.

DPE vierge en l’absence de factures ou en cas de factures inexploitables

Le problème du DPE vierge survient quand le diagnostiqueur doit utiliser la méthode sur facture : les factures en effet sont parfois introuvables ou non exploitables. A quelles occasions la méthode sur facture est-elle obligatoire ? Le diagnostiqueur utilise la méthode sur facture dans 2 cas de figure :

• L’immeuble a été construit avant 1948.
• Le logement se situe dans un immeuble doté d’un système de chauffage collectif sans comptage individuel.

Pour quelles raisons ? Avant 1948, aucune réglementation nationale uniforme n’était applicable dans le domaine de la construction : les normes d’isolation des bâtiments, par exemple, n’existaient pas. Progressivement, des réglementations (les RT notamment) sont apparues et se sont imposées aux constructeurs.

Résultat : aujourd’hui, on peut évaluer avec précision la performance énergétique d’un logement en fonction notamment de son année de construction, qui indique les matériaux et techniques utilisés. Dans ces conditions exclusivement, le logiciel est efficace pour appliquer la méthode 3CL. Le risque de la méthode sur facture : le DPE vierge. Les arrêtés du 08 février 2012 imposent de laisser le DPE vierge à 2 conditions :

• Il est réalisé sur la base des consommations réelles (méthode sur facture) – immeuble d’avant 1948.
• Les factures sont absentes.

Concrètement, de nombreuses (et fréquentes !) situations peuvent empêcher l’exploitation des factures et aboutir à un DPE vierge :

• Si le logement est inoccupé depuis plusieurs années.
• Quand le bien immobilier est une résidence secondaire occupée exclusivement l’été, et non chauffée le reste de l’année.
• Lorsque les propriétaires ont égaré tout ou partie des factures.

A noter : le DPE vierge est particulièrement répandu à Paris, dans la mesure où de nombreux immeubles datent d’avant 1948.

Le DPE vierge est autorisé lorsque les conditions sont remplies !

Le DPE vierge est réglementaire lorsque la méthode sur facture est obligatoire (immeubles anciens) et que les données des factures ne sont pas exploitables. Vous prenez alors le risque d’acheter ou de louer sans information sur le niveau de consommation énergétique du logement : vous ne disposez d’aucun recours.

DPE vierge, DPE en cours et absence de DPE : quelles différences ?

Si le DPE vierge est autorisé, certaines autres anomalies a contrario ne sont pas tolérées. Le principe : L’annonce de vente ou de location affiche les étiquettes énergie, et mentionnent la lettre de notation (de A à G). Les anomalies à détecter :

• Le DPE vierge : les étiquettes sont visibles, mais barrées en diagonale et aucune note n’est attribuée. Dans la mesure où les conditions du DPE vierge sont remplies, vous n’avez aucun recours.
• Le DPE en cours : là encore les étiquettes sont présentes, sans qu’aucune note ne soit attribuée. La mention « DPE en cours » vous informe que le propriétaire n’a pas encore fait réaliser le diagnostic. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait exiger les résultats avant d’acheter ou de louer.
• L’absence d’étiquettes énergie : en l’absence de toutes informations sur le diagnostic de performance énergétique du logement, le vendeur ou le bailleur s’expose à des sanctions lourdes – annulation du contrat ou versement de dommages et intérêts. La responsabilité du diagnostiqueur et celle du notaire peuvent en outre être mises en jeu.

DPE vierge ou non : quelle fiabilité pour la méthode sur facture ?

Lorsque le diagnostic de performance énergétique se base sur la méthode sur facture, sa fiabilité est controversée – au-delà de la problématique du DPE vierge. Illustrations :

• L’ancien occupant chauffe à des températures très éloignées de la moyenne (très élevées ou au contraire très basses). Dans ce cas, les factures s’en ressentent, et ne vous indiquent pas de manière fiable le budget chauffage à prévoir si vous vous chauffez à des températures moyennes.
• Certaines pièces du logement ne sont pas occupées et non chauffées (la chambre d’un enfant qui a quitté la maison, par exemple). Dans ce cas, la méthode sur facture vous donne une estimation de consommation à la baisse.

Retenez donc que lorsque vous achetez ou louez un logement ancien, il est difficile de vous fier au DPE, vierge ou non, pour anticiper votre consommation de chauffage.