Appartement à vendre

La comptabilité de la SCI, dans la plupart des cas, est peu contraignante. Peu d’obligations, gestion des comptes simplifiée, pas de dépenses en honoraires d’expert-comptable… vous pouvez a priori vous en sortir seul, et gratuitement. Notez néanmoins qu’il s’agit là de la situation idéale, la plus fréquente en pratique, lorsque la société civile immobilière est constituée comme alternative à l’indivision sans ambition démesurée. Lorsque l’activité croît, que les associés sont nombreux (et parfois en désaccord…), la tenue de la comptabilité de la SCI exige de la rigueur. Explications !

Vos obligations comptables en SCI

La SCI est un outil pratique pour détenir et gérer (et transmettre) du patrimoine immobilier à plusieurs.

• La rédaction des statuts est relativement simple : vous trouvez des modèles en ligne, pour certains gratuits, adaptés lorsque votre société ne présente pas de caractéristiques particulières.
• La création de la SCI ne nécessite pas de coûts démesurés : comptez environ 300 € pour l’annonce légale et l’immatriculation au greffe.
• Les droits de chaque associé sont précisément identifiés, et un gérant prend seul les décisions les plus importantes.

La comptabilité de la SCI en outre est facile à tenir.

Ni tenue des comptes, ni expert-comptable obligatoire

Dans le cadre d’une SCI imposée par défaut à l’IR, la loi ne vous oblige pas à tenir des comptes : nul besoin d’établir ni bilan ni compte de résultat, pas de dépôt de comptes au greffe. Seules 2 obligations légales, assez « light » :

• L’article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion annuelle, indication des bénéfices et des pertes à l’appui. Mais en pratique, dans le cadre de SCI familiales, peu de risque que les associés viennent demander des comptes au gérant…
• Vous devez chaque année déclarer vos revenus locatifs, le cas échéant, et vous acquitter de l’impôt correspondant.

Concrètement :

Vous et votre conjoint êtes associés d’une SCI qui détient 2 appartements, mis en location. Au moment de votre déclaration d’impôt, chacun renseigne le montant de ses revenus locatifs (à proportion de ses parts respectives de SCI) après déduction des dépenses engagées par la société dans son intérêt – travaux, taxe foncière, frais d’entretien et de gestion, intérêts d’emprunt. L’impôt est alors calculé et prélevé sur cette base, peu importe que vous ayez touché les bénéfices ou que vous les ayez laissés sur les comptes de la SCI : c’est le principe de la société imposée à l’IR, dite « transparente ».

Lorsque le patrimoine n’est pas démesuré, et si vous êtes bien organisé, nul besoin de mettre les chiffres sur papier. Vous pouvez néanmoins tenir une comptabilité de trésorerie : vous notez au fil de l’eau les recettes et les dépenses de la SCI, pour y voir plus clair au moment de votre déclaration d’impôt. L’usage d’un tableau Excel, par exemple, suffit à faciliter le calcul de vos revenus fonciers. Informelle et ultra simplifiée, cette comptabilité en SCI ne nécessite pas l’intervention d’un expert-comptable.

Une comptabilité renforcée si vous passez la SCI à l’IS

Alors que peu d’associés l’envisagent, l’option pour une imposition à l’IS offre des avantages. Taux d’IS réduit, non-imposition à l’IR pour les bénéfices non distribués, déduction de l’amortissement… choisir le régime de l’impôt sur les sociétés permet souvent d’alléger votre fiscalité.

Vous passez à l’IS ? Vous êtes obligé de tenir la comptabilité de votre SCI dans le respect d’un cadre strict. On parle de comptabilité en partie double, ou de comptabilité d’engagement, conforme au PCG (plan comptable général). Les écritures sont plus complexes, le calcul de l’amortissement également. Dans ce cas, l’expert-comptable, toujours facultatif, est utile…

Notez que contrairement à la SCI transparente, la SCI à l’IS impose de déposer des comptes annuels, avec bilan, compte de résultat et annexe.

Au-delà des SCI à l’IS, l’obligation de tenir une comptabilité commerciale s’impose dans les cas suivants :

• Un associé de la SCI, personne morale par exemple, est soumis à l’IS ou relève des BIC.
• La SCI prend de l’ampleur : bilan supérieur à 1 550 000 €, CA dépassant 3 100 000 €, plus de 50 salariés… vous devez tenir une comptabilité en partie double.
• La SCI construction-vente et l’OPCI, de par leur activité commerciale, sont soumises à l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement. De même lorsque la SCI est assujettie à la TVA.

Pourquoi tenir une comptabilité en SCI lorsque c’est facultatif ?

La pratique démontre que peu d’associés s’astreignent à tenir la comptabilité de leur SCI. Par confort souvent, par ignorance ou parce que cela ne leur semble pas nécessaire. Et la pratique leur donne souvent raison : la simplicité des comptes (recettes et dépenses) est évidente, et les associés sont membres d’une même famille. Toutefois la situation peut se complexifier, auquel cas une gestion financière rigoureuse devient une précaution utile.

#1 Tenir les comptes évite les conflits.

En règle générale, quand tout est sur papier, justificatifs à l’appui, vous êtes paré aux conflits. Vous disposez en effet de preuves valables, personne ne peut venir remettre en cause les finances de la SCI.

Illustration :

Vous êtes associé d’une SCI avec votre épouse, qui en est la gérante. Chaque année, la SCI encaisse des loyers et s’en sert partiellement pour payer la taxe foncière et les menus travaux d’entretien. Vous laissez les sommes restantes sur le compte de la société, pour anticiper les dépenses imprévues (ravalement de façade, par exemple). Vous divorcez, dans un contexte tendu.

• Sans document écrit qui retrace les mouvements financiers, vous n’êtes pas assuré que votre ex-épouse a respecté vos droits à proportion de vos parts sociales. Elle peut par exemple avoir retiré des sommes du compte de la société, pour ses besoins personnels, sans vous en avoir informé – et sans mauvaise intention.
• Sur la base d’un tableur Excel ou de tout autre cahier de comptes, vous pouvez vérifier facilement l’intégralité des mouvements. En cas de retrait opéré par votre ex-épouse, vous vous fondez sur les écritures comptables pour réclamer votre créance.

Dans le cas où vous auriez distribué les bénéfices, tenir la comptabilité de la SCI permet de s’assurer que chacun a reçu sa part conformément à la répartition statutaire des parts sociales.

#2 La comptabilité de SCI pour respecter les obligations du gérant.

Vous êtes gérant de votre SCI ? Familiale ou non, anticipez les conflits avec les associés. La loi vous oblige à rendre compte de votre gestion aux associés, justificatifs à l’appui. En cas de manquement, vous pouvez être révoqué sur le fondement du défaut d’information…

Illustration :

Vous êtes associé d’une SCI avec vos enfants. En désaccord à l’occasion d’une prise de décision (exemple : vous voulez vendre un bien immobilier, ils refusent), la mésentente naît. Si le litige prend de l’ampleur – et nul n’est à l’abri même dans une famille soudée – vos enfants peuvent vous reprocher l’absence de tenue de comptabilité de la SCI, vous risquez d’être révoqué pour fate de gestion.

Alors que la loi n’impose pas à la SCI à l’IR de tenir ses comptes, les statuts peuvent l’y obliger ! Si vous faites entrer de nouveaux associés, ou lorsque vous anticipez un conflit à venir, vous pouvez donc modifier les statuts – avec l’accord des associés – pour sécuriser la comptabilité de la SCI.

#3 La tenue des comptes pour être en règle vis-à-vis de l’administration fiscale.

Les enjeux de l’administration fiscale sont importants : l’Etat doit collecter l’impôt conformément au résultat de la SCI. Si la pratique est rare, les contrôles fiscaux ne peuvent être écartés. Dans cette hypothèse, vous devez être en mesure de fournir tous documents nécessaires à prouver la véracité de vos déclarations de revenus. A défaut, vous risquez non seulement un redressement fiscal, mais aussi la qualification de SCI fictive. Tenir une comptabilité en bonne et due forme vous protège. Et lorsque les flux d’argent sont simples, l’enregistrement l’est également – pas besoin d’expert-comptable !

#4 La comptabilité en SCI permet de comptabiliser les comptes courants d’associés.

En SCI, comme dans toute société, vous pouvez créer des comptes courants d’associés. Cela consiste à prêter de l’argent personnel à la société, à charge pour elle de vous le rembourser, éventuellement avec des intérêts.

Exemple :

• Vous êtes associé de SCI avec votre épouse, la SCI emprunte pour acheter un appartement qu’elle loue.
• Les loyers remboursent partiellement l’emprunt : pour le reliquat, vous alimentez le compte de la société avec de l’argent personnel.
• Quand la société a fini de rembourser l’emprunt, ou si elle dégage un revenu locatif suffisant, vous récupérez l’argent que vous lui avez prêté.

Sans comptabilité à jour, vous risquez de vous perdre dans les comptes courants. Un manque à gagner si vous oubliez une créance, et l’inopposabilité de vos créances vis-à-vis de l’administration fiscale au moment de payer vos impôts.

A noter : il est tentant de tenir les comptes d’associés hors comptabilité de la SCI. Cette pratique en effet permet de ne pas tracer les sommes, et offre un avantage fiscal au moment de transmettre le patrimoine. Illustration :

• Le capital social de votre SCI s’élève à 400 000 €. Vous donnez des parts à vos enfants, avec réserve d’usufruit, pour anticiper votre succession. Vous réduisez ainsi les droits à payer.
• Pendant la durée de vie de la société, vous apportez de l’argent en compte courant. Vous ne tenez pas de comptabilité, ces sommes ne sont pas enregistrées.
• A votre décès, vos enfants récupèrent gratuitement l’usufruit. Et ils se retrouvent propriétaires des comptes courants « oubliés », sans payer de droits de succession.

Sans preuve de l’existence des comptes courants, pas d’imposition au moment de la succession. Voilà pourquoi l’absence de comptabilité en SCI est tentante… Mais attention en cas de contrôle fiscal.