La SCI est obligatoirement à l’IS lorsque les biens sont loués meublés. Hormis ce cas, le choix est ouvert : vous êtes par défaut à l’IR, avec option possible à l’IS. Nombreux sont les associés qui ne se préoccupent pas de changer de régime d’imposition. Pourtant c’est très simple, et parfois opportun ! Découvrez les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS sur le plan fiscal…
Sommaire
En SCI à l’IS, c’est la société qui est imposée, aux taux suivants :
Lorsque vous vous versez des dividendes, vous payez un prélèvement forfaitaire unique (PUF) de 30%. Mais sans versement de dividendes, vous ne supportez aucun impôt personnel sur les revenus fonciers de votre SCI…
En SCI à l’IR, ce sont les associés qui sont imposés, qu’ils se distribuent ou non les dividendes. Les revenus générés par la société sont ajoutés aux revenus annuels des associés, à proportion de leurs parts sociales dans la SCI. Et chaque associé est alors imposé en fonction de sa tranche du barème fiscal. Cela pose 2 problématiques :
Au-delà de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers en SCI à l’IR sont soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
En matière de taux d’imposition, la SCI à l’IS est donc souvent avantageuse si vous laissez les revenus de la société sur le compte de la société.
Votre SCI génère 5 000 € de revenus annuels, et vos revenus professionnels s’élèvent à 20 000 € par an. Vous ne versez pas les dividendes.
Au-delà du taux d’imposition, c’est l’assiette de calcul de l’impôt qui est intéressante. La liste des charges déductibles est en effet différente à l’IS et à l’IR.
En SCI à l’IR, vous pouvez déduire de votre résultat imposable les charges suivantes :
En SCI à l’IS, vous déduisez du résultat toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la société. En plus des charges déductibles énumérées ci-avant, vous déduisez donc :
La SCI à l’IS permet de déduire beaucoup plus de charges : le résultat imposable est donc réduit.
La SCI à l’IS est encore une fois plus avantageuse sur le plan fiscal. En cas de déficit foncier en effet, vous bénéficiez d’un report sur 10 ans. A l’IR, la déduction du déficit est appliquée annuellement sur vos revenus personnels, et dans la limite de 10 700 €.
Notez néanmoins que seule la SCI transparente permet de déduire le déficit foncier de vos revenus personnels. A l’IS, le déficit n’est déductible que du résultat bénéficiaire de votre société.
Vous l’avez compris, tant que vous ne sortez pas d’argent de la société, l’option à l’IS est souvent préférable – assiette de l’impôt réduite et taux d’imposition inférieur. En revanche, attention à la plus-value !
En société fiscalement « transparente », le régime de la plus-value immobilière des particuliers s’applique.
En SCI à l’IS, vous payez de l’impôt sur les plus-values professionnelles.
Si le taux d’imposition reste inférieur en SCI à l’IS, les modalités de calcul de la plus-value (avec application de l’amortissement) sont largement défavorables. L’avantage que vous avez tiré de l’amortissement au moment de payer l’impôt sur les sociétés devient un désavantage au moment de vendre votre bien immobilier.
A savoir : le même régime s’applique pour les plus-values mobilières. C’est-à-dire que si vous vendez des parts de votre SCI, vous êtes imposé sur la plus-value réalisée, avec application de l’amortissement comptable.
La SCI avec option à l’impôt sur les sociétés permet d’optimiser votre fiscalité tant que vous laissez l’argent dans la société, et que vous ne vendez pas votre patrimoine : votre imposition est réduite. Vous pouvez donc envisager ce régime fiscal dans les situations suivantes :
Si vous créez une SCI pour tirer des revenus complémentaires de vos locations, le choix pour l’imposition à l’IR est peut-être préférable. D’autant plus que vos obligations comptables sont allégées – pas d’obligation de tenir une comptabilité.
Quand vous achetez du patrimoine immobilier à plusieurs, vous êtes par défaut soumis au régime de l’indivision. En pratique, la plupart des investisseurs décident de créer une SCI car elle permet d’organiser plus facilement la transmission du patrimoine. Sachez en outre que le régime de l’IS n’est possible qu’en SCI, pas en indivision.
En optant pour l’IS, vous vous soumettez à des obligations comptables strictes – tenue et dépôt des comptes. Vous pouvez avoir besoin d’un expert-comptable, à rémunérer.
Vous êtes par défaut soumis à l’IR. Si vous voulez passer à l’IS, vous devez notifier votre décision au service des impôts. Notez que depuis 2019, vous pouvez renoncer à votre option à l’IS. Mais attention : au moment de repasser à l’IR, vous êtes immédiatement imposable (à l’IS) pour les plus-values réalisées.
Acheter un appartement loué constitue en général un investissement immobilier. Sous conditions néanmoins, à moyen…
La comptabilité de la SCI, dans la plupart des cas, est peu contraignante. Peu d’obligations,…
La plus-value en SCI est imposée comme une plus-value immobilière classique. Mais bien souvent, la…
Vendre son appartement ou sa maison prend du temps… et mobilise de l’énergie ! Vos objectifs :…
L'offre d'achat est la 1ère étape vers la concrétisation de votre projet d'achat immobilier. Cet…
Les frais de notaire réduits dans le neuf permettent de passer d’environ 8 % à…
View Comments