Acheter un appartement loué : ce qu’il faut savoir

Acheter un appartement loué constitue en général un investissement immobilier. Sous conditions néanmoins, à moyen terme, vous pouvez habiter le logement ou y loger vos enfants ! Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un appartement occupé.

Pouvez-vous donner congé au locataire ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Attention : s’il est vendu occupé, vous ne pourrez pas l’habiter immédiatement…

Vous devenez bailleur dans les mêmes conditions que l’ancien propriétaire

Acheter un appartement loué vous rend de facto bailleur à la place de l’ancien propriétaire. Concrètement : au jour de la signature de l’acte authentique, le contrat de bail est transféré en même temps que la propriété du bien immobilier. De même, l’engagement de la caution, le cas échéant, est transféré à votre bénéfice.

A retenir :

• Sauf accord du locataire en place, vous ne pouvez pas modifier les conditions du bail. La location se poursuit dans des conditions identiques.
• Le transfert des contrats – bail et engagement de la caution – est notifié aux parties par avenants aux contrats.
• Veillez à communiquer au locataire en place vos coordonnées bancaires pour le paiement des loyers.

Les conditions pour reprendre le logement occupé

Vous l’avez compris, impossible d’habiter immédiatement le bien au moment d’acheter un appartement loué. Mais avec un peu de patience, et sous réserve de respecter les conditions imposées par la loi – article 15 de la loi du 06 juillet 1989 – vous pouvez récupérer le logement.

Le bail expire dans moins de 2 ans :

Vous pouvez reprendre le logement, pour l’habiter ou y loger vos enfants, 2 ans minimum après la date de votre achat. Concrètement :

1. Votre projet d’acheter un appartement loué est concrétisé, vous avez signé.
2. Vous donnez immédiatement congé au locataire en place.
3. Le congé s’applique 2 ans après la date de signature de l’acte authentique.

Attention : en tout état de cause, vous devez respecter le délai de préavis de 6 mois, envoyez votre lettre de résiliation 6 mois avant la fin du bail !

Le bail expire dans plus de 2 ans :

Vous pouvez reprendre le logement dès la fin du bail. Pensez à notifier le congé au locataire 6 mois avant cette date.

Le cas du locataire protégé :

Acheter un appartement loué par un locataire considéré comme protégé complique les démarches… Le locataire est protégé sous conditions d’âge et de ressources. Dans ce cas, vous ne pouvez reprendre le logement que si vous remplissez les mêmes conditions d’âge et de ressources, ou si vous proposez une solution de relogement au locataire en place.

Et en location meublée ?

Les règles sont plus souples ! Vous pouvez acheter un appartement loué meublé, dans le cadre d’un bail d’1 an, et le récupérer pour l’habiter dès la fin du bail. Il vous suffit de respecter le délai de préavis de 3 mois au moment d’envoyer votre courrier de résiliation.

A noter : le locataire protégé l’est dans les mêmes conditions en location vide ou meublée.

Le cas particulier du bail loi 1948 :

Attention au moment d’acheter un appartement loué en loi 1948, il obéit à un régime spécifique ! Vous pouvez récupérer le logement pour l’habiter à 2 conditions : respecter un délai de préavis de 3 mois, et proposer une solution de relogement au locataire en place. Sachez que vous pouvez également donner congé pour effectuer des travaux, sous réserve d’un préavis de 6 mois et d’une offre de relogement.

Acheter un appartement loué et augmenter le loyer, c’est possible ?

Le contrat de bail se transfère dans des conditions identiques : vous ne pouvez pas acheter un appartement loué et augmenter librement le loyer. Si le contrat de bail inclut une clause de révision, vous pourrez augmenter le montant du loyer une fois par an, conformément à l’Indice de Révision des Loyers (IRL). Exceptionnellement, vous pourrez en outre majorer le loyer en cours de bail si vous effectuez des travaux d’amélioration, et sous réserve de l’accord du locataire en place. En dehors de ces situations, vous devrez attendre le renouvellement du bail pour revoir le loyer, à condition qu’il soit sous-évalué et selon que le bien se situe ou non en zone tendue.

Acheter un appartement loué : un bon investissement ?

Acheter un appartement loué vous lie étroitement à son occupant, c’est évident. Alors bon placement ou non ? Découvrez les pour et les contre avant d’investir !

Avantages et inconvénients

Acheter un appartement loué vous fait gagner du temps et de l’argent :

Plusieurs arguments d’ordre financier jouent en faveur de votre investissement dans un logement occupé.

• Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de vente. En comparaison avec un logement vide, vous payez 10 à 15% moins cher – 20 à 50% moins cher pour un bien loué en loi 1948. Pourquoi ? Parce qu’acheter un appartement loué emporte certaines contraintes, notamment parce que vous ne disposez pas du bien librement. La décote est calculée eu égard à la durée du bail restant à courir, au montant du loyer en cours… et les négociations sont ouvertes !
• Vous connaissez d’ores et déjà votre rentabilité locative. Le risque est minimisé, vous savez où vous placez votre argent, pas de mauvaise surprise à craindre.
• La banque vous prête plus favorablement. Sachant que vous avez déjà un locataire, et avec une vision de la rentabilité locative passée, la banque a tendance à accepter plus facilement votre dossier de financement.
• Vous utilisez immédiatement les loyers pour couvrir vos mensualités de prêt. Pas de vacance locative, vous encaissez des loyers pour rembourser votre emprunt. L’effort financier, dans ces conditions, est allégé.

Autre atout à acheter un appartement loué, vous gagnez du temps dans la recherche d’un locataire. Pas besoin de prendre des photos, de publier des annonces, de procéder aux visites… Votre investissement locatif est clé en main !

Acheter un appartement loué vous lie au locataire pendant un moment :

Côté inconvénients, 2 écueils majeurs à connaître :

• Vous ne pouvez pas modifier le contrat de bail sans l’accord du locataire en place. D’où l’importance de bien en vérifier les clauses…
• Vous ne pouvez habiter le bien immobilier ou y loger vos proches qu’à terme, et sous réserve de respecter les conditions légales. Attention notamment à la qualité du locataire protégé !

Si le bien immobilier de vos rêves est occupé, acheter un appartement loué peut représenter un bon investissement… à condition de prendre certaines précautions !

Les précautions à prendre avant d’acheter un appartement loué

#1 Vérifiez le profil du locataire

Est-ce un bon payeur et un bon voisin ? Ces qualités sont essentielles pour vous assurer une gestion sans encombre de votre investissement locatif. Vous devez percevoir toutes les mensualités pour rembourser votre emprunt, vous avez intérêt à éviter les conflits liés aux troubles de voisinage. L’occupant doit :

• Payer ses loyers et ses charges en temps et en heure : vérifiez les éventuels retards de paiement ou impayés, et évaluez sa solvabilité. Vous pouvez pour cela demander à l’ancien propriétaire ses relevés bancaires, ou les comptes rendus de gestion si le bien est géré par une agence. N’hésitez pas en outre à vous renseigner sur la situation professionnelle du locataire en place, et informez-vous sur la caution. Notez que ces éléments sont indispensables pour souscrire une garantie loyers impayés !
• Jouir paisiblement du bien loué : cette qualité vous évite des litiges fastidieux et chronophages avec la copropriété. Vous vous assurez en outre que le locataire ne dégradera pas le logement.

A noter : le non-paiement du loyer et les troubles du voisinage sont des motifs légitimes et sérieux pour résilier le bail à son terme. La procédure néanmoins est complexe, mieux vaut l’éviter…

#2 Consultez l’état des lieux d’entrée au moment d’acheter un appartement loué

En comparant l’état des lieux d’entrée à l’état de l’appartement au jour de votre visite, vous évaluez les éventuelles dégradations… et le montant des travaux à prévoir, à votre charge ou à la charge du locataire au moment de son départ ! Si le bien était en mauvais état à l’entrée du locataire dans les lieux, vous ne pourrez pas lui demander de payer les réparations.

#3 Réglez la question du dépôt de garantie

Vous devez prévoir le sort de cette somme au moment d’acheter un appartement loué : soit le vendeur vous reverse le dépôt de garantie, soit il le conserve. Sachez qu’en tout état de cause, c’est au propriétaire bailleur (vous !) de restituer le dépôt de garantie en fin de bail. N’omettez pas ce point !

#4 Lisez bien le contrat de bail

Acheter un appartement loué transfère les contrats en cours : vous êtes lié par le contrat de location. Avant de signer la vente définitive, vérifiez notamment les points suivants pour vous sécuriser :

• Le montant du loyer est-il cohérent eu égard aux prix du marché local ? Vous ne pourrez pas le modifier facilement, alors gardez à l’esprit votre rentabilité locative.
• Le bail inclut-il une clause résolutoire ? Cette clause permet d’accélérer la procédure de résiliation judiciaire en cas d’impayés de loyers, elle est précieuse !
• Le contrat mentionne-t-il une clause de solidarité ? Utile dans le cadre d’une colocation ou lorsque l’appartement est loué par un couple en concubinage, cette clause vous permet de demander le paiement du loyer indifféremment à toutes les parties au contrat.

#5 Prenez conseil auprès de votre notaire

Pour plus de précautions, le notaire pourra constater dans l’acte de vente l’absence de contentieux en cours avec le locataire, ainsi que l’absence d’incidents de paiements. Ces mentions vous garantissent que le vendeur ne vous cache rien.

Comment vendre votre appartement occupé ?

2 hypothèses :

• Vous vendez votre appartement occupé en cours de bail : vous en avez la possibilité, mais vous ne pouvez pas donner congé au locataire en place. Dans ces conditions, vous subirez une décote du prix de vente.
• Vous préférez vendre l’appartement non occupé : si le bail expire moins de 3 ans après votre achat, vous ne pouvez donner congé pour vendre qu’au terme de la 1^ère reconduction du bail en cours. Si le bail expire plus de 3 ans après votre achat, vous donnez congé pour vendre au terme du bail. Respectez en tout état de cause le délai de préavis de 6 mois.