Offre d’achat : valeur juridique, mentions obligatoires et modèle

L’offre d’achat est la 1^ère étape vers la concrétisation de votre projet d’achat immobilier. Cet engagement signifie au vendeur la volonté du futur propriétaire d’acquérir l’appartement, la maison ou le terrain proposé à la vente, au prix mentionné ou à un prix inférieur et aux conditions suspensives éventuellement émises par le candidat acheteur. Attention, l’acte une fois transmis n’est pas sans conséquences, ne le prenez pas à la légère… Pour éviter les mauvaises surprises et vous assurer l’aboutissement de votre projet immobilier dans les meilleures conditions, le point sur la valeur juridique et les modalités de rédaction de l’offre d’achat. Vous trouverez également un modèle gratuit à remplir.

L’offre d’achat : à quoi vous engagez-vous ?

Sur le plan juridique, la vente immobilière est parfaite à l’issue d’un process en plusieurs étapes :

1. L’acheteur intéressé formule son offre d’achat à l’adresse du vendeur.
2. Les parties signent ensemble un compromis de vente. Cet acte peut être ou non établi devant notaire.
3. La vente est définitive à la signature de l’acte authentique. C’est à cette étape que le vendeur remet les clés à l’acquéreur, en échange du paiement du prix convenu. L’intervention d’un notaire est obligatoire à ce stade.

Bien qu’il s’agisse de la 1^ère étape, l’offre d’achat emporte des conséquences : l’acheteur, en principe, s’engage à acquérir le bien immobilier.

Rétractation, acceptation ou caducité : les conséquences de l’offre d’achat

L’article 1583 du Code civil prévoit que la vente immobilière : « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En théorie, cela signifie que si vous formulez une offre d’achat et que le vendeur l’accepte, vous devenez propriétaire du bien. En pratique, la vente d’un bien immobilier – appartement, maison ou terrain – implique un process légèrement plus complexe. En cause notamment : l’acquéreur peut formuler des conditions suspensives, qui conditionnent l’aboutissement de la transaction.

Les articles 1113 et suivants du Code civil précisent les modalités et la valeur juridique de l’offre d’achat. Une fois l’offre d’achat rédigée et transmise, 3 cas de figure :

1. Le vendeur accepte l’offre d’achat en la signant et en la retournant à l’acheteur : l’acheteur est engagé, il a l’obligation d’acheter le bien.
2. Le vendeur ne se prononce pas dans un délai raisonnable (8 à 15 jours en pratique) : l’acheteur est désengagé, il n’a plus l’obligation d’acheter le bien.
3. Le vendeur fait une contre-proposition dans le cas d’une offre à un prix inférieur au prix fixé : l’offre d’achat est caduque, les parties entrent en négociation.

Rétractation de l’acheteur après acceptation : quelles conséquences ?

Si l’acquéreur se rétracte après que le vendeur a signé l’offre, sa responsabilité extracontractuelle est engagée. C’est-à-dire que le vendeur pourra exiger le paiement de dommages et intérêts.

En pratique : l’offrant qui change d’avis dispose d’une autre porte de sortie. Au moment de la signature du compromis de vente en effet, il peut se retirer sans indemniser le vendeur dans 2 cas de figure :

1. Une condition suspensive émise au compromis de vente n’est pas réalisée.
2. L’acquéreur se rétracte dans le délai légal de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente – article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat.

Attention : dans le cadre de l’achat d’un terrain, le droit de rétractation n’est ouvert que lorsque le terrain est situé dans un lotissement. Le droit de rétractation n’est pas valable dans le cas d’un terrain isolé, à moins que les parties choisissent d’un commun accord d’insérer une clause spécifique au moment de la signature du compromis de vente. L’acquéreur dans ce cas dispose du délai de rétractation contractuel pour revenir sur son engagement et sortir de la vente.

Le cas particulier de l’offre au prix

Vous formulez une offre d’achat au prix tel qu’indiqué par le vendeur ? Sachez qu’il a l’obligation d’accepter votre offre. Cela signifie que vous êtes engagé au moment de signer votre offre d’achat.

Mesurez votre engagement

Dans la mesure où l’offre d’achat vous engage, ne prenez pas cette étape de la procédure à la légère. Avant de vous porter acquéreur du bien immobilier :

• Veillez à payer le juste prix. Vous pouvez vous fier au baromètre des prix au mètre carré pour les terrains, les appartements et les maisons en fonction de la localisation du bien.
• Vérifiez que les éventuels travaux à réaliser dans l’ancien ou que les coûts de construction de votre maison neuve rentrent dans votre budget. Dans un immeuble en copropriété, prenez connaissance du montant des travaux déjà votés.
• Tenez compte des diagnostics techniques.

Si vous avez un coup de cœur, les négociations sur le prix ne sont pas nécessairement pertinentes… Mesurez le risque, ne passez pas à côté d’un bien prisé ou d’une opportunité rare : il faut parfois payer le prix fort pour s’offrir la maison de ses rêves !

Comment bien rédiger votre offre d’achat

La loi n’impose pas de passer par un notaire ou un agent immobilier pour rédiger l’offre d’achat. Dans le cadre d’une vente de particulier à particulier, le candidat à l’acquisition peut établir et transmettre lui-même l’acte. Dans le cadre d’une vente par le biais d’une agence immobilière, l’agent immobilier mandaté pour la vente propose généralement un modèle type d’offre d’achat, à remplir par l’acheteur intéressée.

Attention : l’offre verbale ne permet pas de constituer une preuve valable. Il est donc recommandé de préférer la forme écrite à la forme orale pour se porter acquéreur.

Le document, une fois rédigé, est remis en mains propres ou envoyé par courrier au vendeur. Il est recommandé de se constituer une preuve de la remise – courrier recommandé AR par exemple – pour donner date certaine à la réception du document. Cela permet de faire courir le délai d’acceptation offert au vendeur, sans contestation possible sur son point de départ.

Attention : aucune somme d’argent ne peut être versée au vendeur au moment de l’offre d’achat.

Mentions obligatoires et mentions facultatives :

Pour être valable, l’offre d’achat doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• L’identification des parties. Il s’agit de mentionner les nom, prénom et adresse – et éventuellement les coordonnées – du vendeur et de l’acquéreur.
• La description détaillée du bien immobilier à acquérir. La proposition d’acquisition doit viser précisément le bien immobilier objet de la transaction. Veillez à mentionner a minima sa nature (maison, appartement ou terrain nu), son adresse complète (et éventuellement sa référence cadastrale) et sa superficie.
• La volonté claire et non équivoque de l’offrant d’acquérir le bien immobilier.
• Le prix proposé par le candidat acheteur. L’offrant peut se porter acquéreur au prix demandé par le vendeur auquel cas ce dernier est automatiquement lié. En cas d’offre à un prix inférieur, le vendeur est libre d’accepter ou de refuser la proposition, ou de faire une contre-proposition.

Vous pouvez également préciser les mentions facultatives suivantes :

• La durée de validité de votre proposition d’achat. Il est d’usage de prévoir un délai de 8 à 15 jours. Sachez qu’au terme de ce délai et à défaut de réponse du vendeur, votre offre est caduque. Notez également qu’à défaut de précision de durée de validité de l’offre d’achat, il faut laisser un délai raisonnable au vendeur pour se prononcer. La jurisprudence considère que 8 à 15 jours sont raisonnables, eu égard aux circonstances – le délai peut être porté à une durée supérieure si le vendeur est en déplacement et injoignable, par exemple.
• Les modalités de réponse du vendeur. Vous pouvez exiger du vendeur qu’il vous réponde par lettre recommandée AR, par exemple.

Les conditions suspensives de vente comptent également parmi les mentions facultatives de votre proposition d’achat.

Les conditions suspensives :

Vous n’avez pas l’obligation de détailler les conditions suspensives dans votre offre. Vous avez néanmoins tout intérêt à les mentionner. A défaut, le vendeur pourra refuser de signer le compromis de vente une fois qu’il aura eu connaissance de vos conditions : vous perdez du temps. Agir en toute transparence permet souvent d’accélérer la mise en œuvre de votre projet immobilier.

Vous pouvez donc insérer vos conditions suspensives de manière brève :

• Obtention d’un prêt à concurrence du montant à emprunter.
• Obtention du permis de construire tel que déposé en mairie.
• …

Le vendeur peut être effrayé par des conditions trop nombreuses ou contraignantes, craignant que la vente n’aille pas jusqu’au bout. A l’acquéreur de le rassurer en prouvant par tous moyens sa solvabilité et son sérieux. Le but : convaincre votre interlocuteur, à juste titre, que vous voulez réellement acheter son bien et que vous n’êtes pas en train de le bloquer dans l’attente de réponses d’autres vendeurs de biens sur lesquels vous vous seriez positionné – une pratique répandue…

Modèle gratuit de lettre d’offre d’achat

Nom et prénom de l’acquéreur

Adresse de l’acquéreur

Numéro de téléphone

Email

Nom et prénom du vendeur

Adresse du vendeur

Date :

Lieu :

Objet : Offre d’achat

Madame/Monsieur,

Je vous informe de ma volonté d’acquérir le terrain/la maison/l’appartement situé à (adresse du bien immobilier), référence cadastrale (référence cadastrale), et composé comme suit : (descriptif du bien immobilier, avec mention de la superficie).

Je vous propose d’acquérir ce bien immobilier au prix de (montant en chiffres) € – (montant en lettres) euros.

Je vous informe que je finance ladite acquisition au moyen de :

• Un apport personnel à concurrence de (montant).
• Un financement bancaire à concurrence de (montant). La vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier, qui en constitue la condition suspensive.

Mon offre est valable pour une durée de (durée en jours) jours à compter de la réception de l’offre. Au (date d’expiration), mon offre est caduque.

En cas d’acceptation de mon offre d’achat, je vous prie de bien vouloir me retourner les présentes dûment datées et signées, par lettre recommandée AR.

Je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature du candidat acquéreur :