Plus-value en SCI à l’IR : comment calculer votre impôt ?

La plus-value en SCI est imposée comme une plus-value immobilière classique. Mais bien souvent, la SCI étant utilisée comme outil de transmission du patrimoine, les parts sociales sont démembrées. Dans ce cas, les règles d’imposition sont plus délicates à comprendre… Découvrez, à travers des exemples pratiques, les modalités de calcul de l’impôt sur la plus-value en SCI.

Exemple simple de plus-value en SCI à l’IR

La SCI est une option intéressante pour acheter et détenir du patrimoine immobilier à plusieurs. Et les banques y sont souvent favorables au moment de financer vos projets immobiliers… Dans ce contexte, comme beaucoup d’investisseurs, vous créez une SCI avec votre conjoint. La SCI achète en 2021 un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €. Vous décidez de répartir les parts sociales à proportion de vos efforts financiers respectifs. Résultat : vous détenez 60% (60 parts de 1 000 €) et votre conjoint détient 40% (40 parts de 1 000 €).

10 ans plus tard, en 2031, vous avez besoin de vendre le bien immobilier détenu par la SCI, pour financer un nouveau projet. Or le bien a pris de la valeur : il est désormais estimé à 150 000 €. Vous le savez : vous devez payer de l’impôt sur la plus-value… Et comme vous êtes au régime de l’impôt sur le revenu, c’est vous qui payez l’impôt alors même que c’est la SCI qui vend le bien.

Dans cet exemple simple, le calcul est aussi simple.

1. Montant de la plus-value = 150 000 (prix de vente du bien) – 100 000 (prix d’achat) = 50 000 €. Notez que vous ajustez ces montants : vous ajoutez notamment au prix d’achat les frais de notaire et les éventuelles dépenses de travaux sous conditions.
2. Répartition de la plus-value en SCI : vous réalisez une plus-value de 60% x 50 000 € = 30 000 €, votre conjoint réalise une plus-value de 40% x 50 000 € = 20 000 €.
3. Application de l’abattement pour durée de détention : la SCI a détenu le bien pendant 10 ans, vous bénéficiez donc d’un abattement. Abattement sur l’impôt : 6% par an de la 6^ème à la 10^ème année de détention, soit 30% ; votre abattement s’élève à 30% x 30 000 € = 9 000 €, vous payez de l’impôt sur (30 000 – 9 000) = 21 000 €. L’abattement de votre conjoint, en application de ce même calcul, s’élève à 6 000 €, il paye de l’impôt sur (20 000 – 6 000) = 14 000 €.
4. Calcul de l’impôt : la plus-value en SCI, classiquement, est imposée à 19%. Vous payez 19% x 21 000 = 3 990 €, votre conjoint paye 2 660 €.

Notez que vous payez également des prélèvements sociaux, à un taux distinct (17,2%) et après un abattement spécifique. Et en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, vous êtes soumis à la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Dans la mesure où la vente immobilière passe obligatoirement par notaire, c’est lui qui s’occupe des formalités de calcul et de déclaration.

Vous bénéficiez des exonérations classiques de l’impôt sur les plus-values.

• Votre SCI vend le bien immobilier après 22 ans de détention ? Vous ne payez pas d’impôt, seulement les prélèvements sociaux. Après 30 ans de détention, vous êtes totalement exonéré.
• Vous habitez gratuitement le bien immobilier à titre de résidence principale ? Vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value. Attention : si vous habitez seul le bien, votre conjoint pour sa part reste redevable de l’impôt sur la plus-value, à proportion de ses parts sociales de SCI !

La 1^ère vente d’une résidence secondaire détenue en SCI échappe également à l’impôt sur la plus-value sous certaines conditions.

Quid si un associé entre dans la SCI après sa création ?

Vous et votre conjoint avez créé une SCI, qui a acheté un bien immobilier en 2021. 5 ans plus tard, votre ami entre dans la SCI : il achète 10% de vos parts et 10% des parts de votre conjoint en 2026, date à laquelle le bien immobilier est estimé à 120 000 € (il a payé ses parts 20% x 120 000 € = 24 000 €). La nouvelle répartition : vous détenez 50%, votre conjoint détient 30% et votre ami détient 20%.

1. Au moment de la cession de vos parts sociales, vous avez réalisé une plus-value : vous êtes imposable.
2. La SCI vend le bien immobilier au prix de 150 000 € en 2031. Arrivé plus tard dans la société, votre ami n’a pas réalisé la même plus-value. Pour la même raison, il ne bénéficie pas du même abattement pour durée de détention.

Comment calculer la plus-value en SCI dans ce cas ? Alors même que c’est la SCI qui vend, la plus-value est évaluée de manière individuelle.

Plus-value en SCI sur la vente de parts sociales :

Quand vous vendez vos parts sociales à votre ami en 2026, vous réalisez déjà une plus-value. Le bien immobilier en effet a pris de la valeur (+ 20 000 €), donc vos parts aussi.

• Vos parts étaient valorisées à 60 000 € lors de l’acquisition, elles sont valorisées à 72 000 € lors de la cession des 10% à votre ami. En cédant 10%, vous réalisez une plus-value de 12 000 – 10 000 = 2 000 €. Dans cet exemple, vous ne payez pas d’impôt car les plus-values immobilières sont exonérées lorsqu’elles sont inférieures à 15 000 €.

Calcul de l’abattement et de l’impôt en fonction de la date d’acquisition des parts de SCI :

• Quand vous vendez le bien immobilier en 2031, vous n’avez plus que 50% des parts sociales de SCI. Vous payez donc de l’impôt sur 50% de la plus-value, après abattement pour durée de détention calculé à compter de l’achat de vos parts. Votre conjoint, de même, a vu ses parts diminuer : il paye de l’impôt sur 30% de la plus-value, après abattement.
• Et votre ami ? Il a acquis ses parts 5 ans plus tôt : il ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Au moment de l’acquisition, le bien immobilier était évalué à 120 000 € ; il est vendu 150 000 € : son impôt est calculé sur une plus-value de 150 000 – 120 000 = 30 000 €. Comme il détient 20% des parts de SCI, il paye de l’impôt sur 20% x 30 000 € = 6 000 €.

Plus-value en SCI avec démembrement de propriété

La SCI est souvent utilisée comme outil de transmission de patrimoine, pour les avantages fiscaux qu’elle procure.

• Vous créez une SCI qui achète un appartement.
• Tous les 15 ans, vous donnez à vos enfants la nue-propriété de parts sociales pour une valeur de 100 000 € par parent et par enfant. En application de l’abattement successif, vous ne payez pas de droits de donation. Et en conservant l’usufruit, vous gardez la jouissance du bien.
• A votre décès, les enfants récupèrent gratuitement l’usufruit : ils sont propriétaires de la SCI. Vous avez transmis l’appartement sans payer ni droits de donation ni droits de succession.

Mais que se passe-t-il si la SCI doit vendre le bien immobilier, avant ou après votre décès ? C’est là que le calcul de l’impôt sur la plus-value en SCI se complique.

La plus-value de l’usufruitier et du nu-propriétaire est évaluée eu égard à leurs droits respectifs.

Vous avez donné la nue-propriété de vos parts de SCI à votre enfant. 10 ans plus tard, vous vendez le bien immobilier.

• Vous payez de l’impôt sur la plus-value en tant qu’usufruitier : pour le calcul de la plus-value, la date et le montant d’acquisition retenus sont la date et le montant au moment de l’achat du bien immobilier par la SCI. Mais vous payez de l’impôt uniquement sur la valeur de votre usufruit.
• Votre enfant paye de l’impôt sur la plus-value en tant que nu-propriétaire : le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété au jour de la donation.

Pour évaluer la nue-propriété et l’usufruit, vous pouvez vous baser sur le barème légal.

Attention à ne pas sous-évaluer le bien immobilier au jour de la donation !

Il est tentant de sous-évaluer le bien immobilier au moment de donner la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Cela permet en effet de diminuer d’autant l’assiette des droits de donation. Mais en contrepartie, vous augmentez le montant de la plus-value à réaliser au moment de la vente du bien…

Illustration : vous donnez la nue-propriété de vos parts de SCI à votre enfant, évaluée à 100 000 € (fourchette basse, la fourchette haute ayant été de 150 000 €). Vous ne payez pas de droits de donation en application de l’abattement. Après votre décès, votre enfant récupère l’usufruit et devient plein propriétaire des parts de la SCI. Lorsqu’il décide de vendre, ces parts sont évaluées à 200 000 €. Il paye alors de l’impôt sur une plus-value de 200 000 – 100 000 = 100 000 €. Si vous aviez privilégié la fourchette haute, vous auriez soit payé des droits de donation, soit. Mais la plus-value aurait été réduite à 50 000 €, diminuant en conséquence l’impôt.

Et la plus-value en SCI à l’IS ?

Opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés présente des avantages pendant la durée de détention des biens immobiliers – imposition favorable des revenus, déduction de nombreuses charges… Mais la SCI à l’IS montre ses limites au moment de vendre les parts sociales ou le bien immobilier détenu par la société. Vous êtes en effet imposé au régime des plus-values professionnelles. Les amortissements comptabilisés pendant la période de détention, pour réduire le résultat fiscal, sont alors pris en compte pour le calcul de la plus-value. In fine, le montant de la plus-value augmente mécaniquement par la réduction de la valeur d’achat retenue pour le calcul. Et l’impôt est supérieur.