Ventes aux enchères immobilières : une alternative à envisager pour votre achat immobilier

Les ventes aux enchères immobilières – ou ventes par adjudication – représentent une alternative parfois intéressante lors de vos recherches de biens immobiliers à vendre. Notamment quand on sait que la mise à prix est en moyenne inférieure de 30 % au prix du marché ou de l’estimation ! Quelles différences avec une vente classique ? Qu’avez-vous à y gagner ? Comment se déroule le processus ? On vous explique.

Ventes aux enchères immobilières : de quoi s’agit-il ?

A l’occasion d’une vente classique de particulier à particulier, par l’intermédiaire ou non d’une agence immobilière, le vendeur fixe le prix de vente de son bien. L’acheteur achète au prix ou négocie à la baisse.

A l’inverse, à l’occasion des ventes aux enchères immobilières, le prix de vente n’est pas fixé. Les candidats à l’achat, sur la base de la mise à prix, surenchérissent. Le bien immobilier est vendu au plus offrant.

Les caractéristiques des ventes aux enchères immobilières

Il existe plusieurs moyens de mettre en vente un bien, et la vente aux enchères immobilière devient de plus en plus populaire – notamment avec l’avènement des plateformes en ligne.

Le principe : une vente publique, au cours de laquelle le plus offrant se voit attribuer le bien à la fin des enchères.

Les ventes aux enchères immobilières sont menées soit par un notaire – en cas de vente volontaire – soit par le Tribunal de Grande Instance – en cas de vente forcée.

A noter : devant le TGI, la représentation par avocat est obligatoire.

Pourquoi acheter aux enchères ?

• Les enchères vous permettent de bénéficier de prix bas si les surenchères n’atteignent pas le prix de marché – la mise à prix est en moyenne 30% en-dessous du prix de marché. Attention néanmoins : de nombreux professionnels de l’immobilier – promoteurs, marchands de biens, foncières… – sont très alertes, il n’est pas toujours évident de faire un « coup immobilier » face à ces professionnels aguerris.
• Les ventes aux enchères immobilières vous permettent d’acheter des biens atypiques, mis en vente par l’État dans le cadre de ventes domaniales.
• Les ventes aux enchères sont également avantageuses pour le vendeur : rapidité – entre deux et quatre mois – sécurité – opération gérée par le notaire – et absence de délai de rétractation et de clauses suspensives sont des atouts précieux.

Les différentes catégories de ventes aux enchères immobilières

Quels types de biens pouvez-vous acheter lors d’une vente aux enchères ? Des biens immobiliers classiques : maisons, appartements, terrains, bureaux, locaux commerciaux… Mais également des biens atypiques mis en vente par l’Etat : des casernes, des parcelles agricoles, des gares…

Les ventes aux enchères immobilières se déroulent au choix devant notaire, ou devant le TGI.

La vente notariale

La vente aux enchères notariale est une vente volontaire –  ou vente à l’amiable. Elle se distingue de la vente aux enchères judiciaire – ou vente forcée.

Le principe : mettre plusieurs acquéreurs et leurs offres d’achat en concurrence lors d’une vente publique menée par un notaire.

Il existe deux cas de figure dans le cadre d’une vente volontaire :

• Le propriétaire décide de mettre en vente son bien en l’absence de tout contentieux. Il choisit ce mode de vente alternatif qui lui offre la garantie d’une opération rapide et sécurisée. Les délais sont en effet considérablement réduits – notamment parce que l’acheteur ne dispose pas du droit de rétractation. L’opération étant menée par un officier public ministériel, le vendeur évite les mauvaises surprises.
• La vente volontaire peut également intervenir dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. Le propriétaire vend aux enchères dans le but de rembourser ses créanciers, avant mise en œuvre d’une procédure de vente judiciaire.

Les ventes aux enchères immobilières notariales sont organisées par les chambres des notaires sur place ou en ligne.

La vente judiciaire

Dans le cadre d’une procédure judiciaire à l’encontre d’un débiteur, le juge peut prononcer la saisie d’un bien et sa mise en vente aux enchères. On parle de vente aux enchères judiciaire : la procédure est menée par le Tribunal de Grande Instance, le juge prend en charge toute les étapes de la vente.

Pour participer à une vente judiciaire, il fait être accompagné d’un avocat. Seul l’avocat est autorisé à surenchérir.

Le montant obtenu au terme de cette vente aux enchères immobilières permet de rembourser les créanciers, partiellement ou totalement.

La vente de domaines de l’Etat

Les ventes domaniales sont des ventes aux enchères immobilières organisées par l’État, dans le but de vendre certains de ses biens – souvent atypiques.

Ces ventes spécifiques ont lieu aux hôtels des impôts, ou dans les préfectures de départements. L’accès est libre.

Pourquoi participer à une vente aux enchères domaniale ?

• Vous accédez à des biens immobiliers atypiques.
• Ces ventes aux enchères immobilières sont exemptes de frais de notaire – vous économisez des sommes importantes.

Vente à la bougie ou au chronomètre ?

Les ventes aux enchères immobilières se déroulent soit à la bougie, soit au chronomètre.

• Vente à la bougie : deux bougies d’une durée de 15 à 20 secondes sont allumées, la dernière offre à l’extinction des deux bougies remporte les enchères. Ce mode de vente est pratiqué à l’occasion d’enchères à l’amiable ou judiciaires.
• Vente au chronomètre : l’acheteur est le surenchérisseur qui propose une offre non surenchérie pendant 90 secondes. Ce mode de vente est réservé aux enchères judiciaires.

Ni délai de rétractation ni condition suspensive : ne surenchérissez pas à la légère

Vente traditionnelle : rappels de base

• Lors d’une vente immobilière classique, il est d’usage de verser un dépôt de garantie de 10 % à la signature du compromis de vente. A compter de la date de signature du compromis, vous bénéficiez d’un droit de rétractation : vous disposez de dix jours pour changer d’avis et récupérer les sommes affectées en dépôt de garantie.
• Un compromis de vente est souvent soumis à des conditions suspensives qui, à défaut de réalisation, permettent à l’acquéreur d’annuler la transaction et de récupérer son dépôt de garantie. En général, l’acquéreur insère une clause suspensive d’obtention de prêt.

Ventes aux enchères immobilières : une protection réduite

Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières, l’acquéreur ne peut prétendre ni au droit de rétractation, ni au bénéfice des conditions suspensives. C’est dire que vos enchères vous engagent d’autant plus…

• Une fois votre enchère acceptée, vous devenez propriétaire : vous devez régler le prix total dans un délai relativement court – entre 30 et 60 jours selon le type d’enchère.
• A défaut de paiement dans le délai imparti, vous êtes redevable de pénalités de retard.
• A défaut de paiement, le bien est remis aux enchères. Le cas échéant, vous êtes redevable de la différence de prix entre le prix auquel vous avez surenchéri et le prix de vente à l’occasion de la 2^nde vente aux enchères.

Avant de surenchérir, vous avez tout intérêt à vérifier que vous disposez des fonds nécessaires, dans le délai imparti. Veillez en outre à ajouter au prix de vente les frais suivants :

• Frais de mise en vente : ils incluent les coûts de préparation et d’organisation des ventes aux enchères immobilières ainsi que le frais de publicité. Vous en prenez connaissance par le biais du cahier des charges en libre consultation avant la vente.
• Émoluments du notaire, sur la base du barème national.
• Débours : ils incluent les avances effectuées par le notaire – diagnostics immobiliers, par exemple.
• Frais d’achats : ils représentent les droits de mutation à destination du Trésor Public.

Le déroulement de la vente par adjudication

Les ventes aux enchères immobilières se déroulent en 3 étapes.

Avant la vente :

• La mise à prix est déterminée en accord avec le propriétaire vendeur. Cette mise à prix constitue le prix de départ, à partir duquel les potentiels acquéreurs enchérissent.
• Le notaire rédige le cahier des charges et publie la vente aux enchères immobilière imminente sur tous supports de son choix – presse papier, site des Notaires de France…
• Les visites débutent. En règle générale, l’étude prend en charge les visites en ouvrant les lieux au public, à des créneaux horaires déterminés.

Pendant la vente :

• Les potentiels acquéreurs déposent une consignation. C’est obligatoire pour avoir le droit de surenchérir. Le montant de la consignation est bloqué jusqu’à la vente : il est déduit du prix de vente si vous remportez les enchères, ou restitué dans le cas contraire.
• Le notaire réceptionne les enchères, puis prononce l’adjudication.
• Le notaire s’occupe de la signature de l’acte authentique de vente.

Après la vente :

Le prix de vente doit être réglé dans les 30 jours dans le cadre d’une vente judiciaire, 45 jours dans le cadre d’une vente à l’amiable, et 60 jours pour une vente domaniale.

A noter : un potentiel acquéreur peut toujours surenchérir d’au moins 10 %, dans les 10 jours suivant la vente aux enchères immobilière.